YUKARI

Röportajlar

Eklenme Tarihi: 22 Haziran 2015

Makbule Yönel Maya, yeşil binaları anlattı

  • Her geçen yıl dünya nüfusunun daha büyük bir kısmı kentlerde yaşamaya başlıyor. Bu nedenle çevre dostu kentler, sürdürülebilir bir gelecek kurmak için en önemli anahtarlardan biri haline geliyor. Toplu ulaşımın insan hayatını kolaylaştırdığı ve yaygın kullanıldığı, bisiklet ve yaya dostu, geri dönüşümü teşvik eden bu kentlerin en önemli özelliklerinden biri de yeşil binalar. Hem sürdürülebilir tasarım hem de şehirlerin geleceği için çok şey ifade eden yeşil binaları TSKB Gayrımenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya'yla konuştuk. 

    Yeşil bina denince akla çevreyle dost binalar geliyor fakat sanırız “yeşil bina” tanımının kapsamı daha geniş. Nedir yeşil bina? 

    Yeşil binalar için uluslararası düzeyde kabul görmüş bir tanım bulunmamakla birlikte, çeşitli kuruluşlar yeşil binayı tanımlamışlardır. ABD Yeşil Bina Konseyi (U.S.Green Building Council - USGBC) yeşil binayı, konvansiyonel binaya kıyasla çevresel, ekonomik, sağlık ve verimlilik performansını artırmak için tasarlanan, inşa edilen ve işletilen binalar olarak tanımlamaktadır. 

    Yeşil/enerji etkin binalar, enerjiyi verimli kullanmasının yanında, malzeme seçimleri, su verimliliği gibi kriterleri de yerine getirerek çevreyi koruyan, binanın yaşam ömrünü ve yaşam boyu maliyetini dikkate alan yapılardır. Bu bağlamda yeşil/enerji etkin binalar, binanın inşa sürecinden, yıkımına kadar geçen süreçte enerjiyi verimli kullanarak çevreye zarar vermeyen yapılar olarak tanımlanabilir. 

    Yeşil binalar sertifikalandırılırken hangi kriterler dikkate alınıyor?

    Yeşil bina kriterlerinin ölçülmesi ve binaların yeşil olduğunun tescil ve onayına yönelik olarak, 1990’dan bu yana çeşitli sertifikalandırma sistemleri geliştirilmiştir. Yeşil terimi, yeşil/enerji etkin tasarım kriterlerinin gerçekleştirilmesinin yanı sıra üçüncü bir şahıs tarafından objektif incelemeye gereksinim duymaktadır. Çünkü “yeşil”in isteyen herkes tarafından özgürce kullanılması durumunda, kavram inandırıcılığını yitirecektir.

    Belli bir yeşil bina tanımı olmadığı gibi, yeşil bina tasarım kriterlerinin de kesin bir listesi yoktur. Çünkü iklim ve var olan bina stoku gibi ülkelere özgü özellikler, her ülke için, kendi sürdürülebilir değerleme aracını oluşturmasını gerektirmektedir. Farklı ülkelerin derecelendirme araçlarının farklı değişkenler üzerine inşa edilmesi kaçınılmazdır.    

    Ancak yine de genel itibariyle yeşil bina sertifikalandırmalarında yapının yerleşiminin sosyal ve çevresel açıdan sorumlu şekilde yapılması, gayrimenkul kullanımının çevreye olan etkilerinin azaltılması, su verimliliği, özellikle bina kılıfı içerisinde ve iklimlendirme sistemlerinde enerji etkinliği, çevreye duyarlı malzemelerin seçimi ve inşaat sırasında atıkların azaltılması, iç mekân kalitesi, işletme ve bakım hakkında konut sahipleri, kiracılar ve bina yöneticilerinin eğitimi gibi kriterler göz önüne alınmaktadır.

    TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.’nin yeşil bina değerleme hizmeti verdiğini biliyoruz. Peki bu süreç nasıl ilerliyor? 

    TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. olarak piyasadan elde ettiğimiz verileri Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) doğrultusunda değerlendirerek yeşil binaların yeşil değerlerini raporlarımıza sunuyoruz. Böylece piyasada farkındalığın oluşmasına ve sürdürülebilirliğin gelişmesine katkıda bulunmayı amaçlıyoruz. 

    Şirket bünyesinde yeşil bina sertifikalandırmasına yönelik olarak LEED ve BREEAM sertifikasına sahip personeller bulunmaktadır. Yeşil değerleme kapsamında, şirketimiz bünyesindeki LEED ve BREEAM sertifikalı personellerimiz ile finansal olan yani yapı işletmesini nicel olarak etkileyen enerji etkinliği gibi sürdürülebilir özellikleri mevcut değerleme yaklaşımları aracılığıyla raporlarımızda ifade ediyoruz. 

    Yeşil bina tasarım kriterleri, düşük bakım-onarım maliyeti sağlanması, özellikle ticari gayrimenkullerde boşluk oranının azalması ve kiracı sadakatinin arttırılması, enerji ve kaynak korunumu sağlanması gibi somut yararların yanı sıra; üretkenliğin arttırılması, kullanıcı konforunun arttırılması gibi soyut yararlar sağlamaktadır. Tüm bu yararlar piyasa verilerinin dikkate alınarak değerlendirilmesi akabinde RICS tarafından yeşil/enerji etkin bina tarafından piyasada elde edilebilir net ek değer olarak tanımlanan “yeşil değer”i elde ediyoruz. Ayrıca “En İyi ve En Yüksek Kullanımda "Yeşil Değer" Analizi” ve “Projelerin ve Mevcut Binaların Yeşil Bina Sertifikalandırmasında Süreç Analizi” de şirketimiz bünyesinde yapılmaktadır.

    Türkiye’de gayrimenkul sektörü son yıllarda ciddi gelişme gösterdi. Yeşil binalar bu gelişimden hak ettikleri payı aldı mı? 

    Dünya’da LEED, BREEAM gibi çeşitli yeşil bina sertifikalarına sahip yaklaşık 100.000 adet yeşil bina bulunmaktadır. Günümüz itibariyle Türkiye’de bu sayı, 29 adet BREEAM sertifikalı ve 88 adet LEED sertifikalı olmak üzere 117’dir. Bu açıdan baktığımızda yeşil bina gelişiminde almamız gereken çok yol olduğunu düşünebiliriz. Bununla birlikte 2015’in ilk üç ayı itibariyle 8 bina yeşil bina sertifikasına hak kazanmış olup artan bir ivme ile yeşil bina sertifikalı yapılarımızın sayısı artmaktadır. Ayrıca yeşil bina sertifikası için yapılan başvurularla birlikte bu sayı Türkiye için 400’e yaklaşmaktadır. 

    Ayrıca yeşil bina sertifikasına başvurmayan ancak binalarında enerji etkin özellikler kullanan projeler de bulunmaktadır. Gayrimenkul sektöründe gelişmenin ve rekabetin artması diğer projelerden farklılaşmayı da zorunlu kalmaktadır. Bu bağlamda yeşil özelliklerin kullanımı, konvansiyonel binalardan farklılaşmayı sağlamaktadır. Ayrıca tüm bu süreçte yeşil binaların gelişmesi için oldukça önemli yasal adımlar atılmış olup önümüzdeki yıllarda yeşil binalarda gelişimin hız kazanması beklenmektedir.  

    Yeşil binaların ülkemizdeki gelişimi için öngörülerinizi alabilir miyiz? 

    Yeşil binaların gelişimi için yasal düzenlemeler yapılmaya devam edilmektedir. Yakın zaman içerisinde Aralık 2014’te “Sürdürülebilir Yeşil Binalar ile Sürdürülebilir Yerleşmelerin Belgelendirilmesine Dair Yönetmelik” yayınlanmıştır. Böylece yeşil binalarda en önemli unsurlardan birisi olan üçüncü bir şahıs tarafından objektif inceleme yapılması için ilk adım atılmış olmuştur. Bu Yönetmelik ile sürdürülebilir yeşil binalar ile sürdürülebilir yerleşmelerin değerlendirme ve belgelendirme sistemlerinin oluşturulması, belgelendirme süreçlerinde rol alacakların görev, nitelik ve sorumluluklarının belirlenmesine ilişkin usul ve esaslarının düzenlenmesi amaçlanmaktadır.

    Bunun yanı sıra Şubat 2012’de kabul edilen Enerji Verimliliği Strateji Belgesi ile 2010 yılındaki yapı stoğunun en az dörtte biri (1/4) önümüzdeki 8 yıl içinde sürdürülebilir yapı haline getirilecektir. Ayrıca yeşil binaların düşük işletme maliyeti ile kullanıcısına kazanç sağladığı, sağladığı bu ekonomik yarar ve çevreye verdiği katkı ile değerinde artışı da beraberinde getirdiği bilinci artık sektörde yerleşmiş durumdadır. 

    Bu tip uygulamaların artırılması için, araştırmacıların yeşil/enerji etkin binaların çevresel ve sosyal yararları gibi konulara ilişkin çalışmalar yapması ve değerleme uzmanlarının gayrimenkullerin piyasa değerinde sürdürülebilirliğin etkisi olduğunu yeşil değer aracılığıyla kanıtlaması da katkı sağlayacaktır. Özellikle Türkiye’nin kendi yeşil bina sertifikasını oluşturması hem bilinci hem de sektörün ivmesini arttıracaktır.

    Yeşil bina sertifikalı bir evde oturmasak da evimizi mümkün olduğunca yeşil hale getirmeye çalışıyoruz. Bunun için bize neler önerirsiniz? Hangi konulara dikkat etmeliyiz? 

    Yeşil binalar inşa sürecinden, yıkımına kadar geçen süreçte enerjiyi verimli kullanan çevre dostu binalardır. Ancak mevcut binaları yeşil hale getirmek mümkün olup mevcut binalar için de sertifikalar verilmektedir.

    Buna ilk olarak su tüketimini örnek gösterebiliriz. Suyun daha verimli kullanılmasını sağlayan armatürlerin kullanımı ile binayı yeşil hale getirmek için ilk adım atılabilir. Enerji verimli aydınlatma sistemlerinin kullanımı, güneş ışığı ve ortam ısısının daha verimli kullanılmasını sağlayan low-e cam kullanımı, kullandığımız beyaz eşyaların enerji verimli olması gibi kolay ve efektif değişikliklerle binamızı daha yeşil hale getirmemiz mümkündür. 

    Aslında öncelikli olarak binanın yeşil olması için bilinçli tüketim oldukça önemli bir unsurdur. Yeşil tasarım kriterlerinin uygulanmasının yanı sıra çevreye duyarlı kullanım ile doğaya katkı sağlanmakta ve yapı işletme maliyeti de önemli ölçüde düşmektedir.   

    Gayrimenkul pazarlarken farklı kriterler öne çıkıyor. Gördüğümüz kadarıyla “yeşil bina” bu kriterler arasında biraz geride kalıyor. Bu konuda sektörde bilinçlenmeyi sağlamak için neler yapılabilir? 

    Yeşil bina inşa etmek günümüze kıyasla eskiden daha yüksek maliyete neden olduğu için yükleniciler tarafından tercih edilmiyordu ve bu durumdan yeşil binaların gelişimi olumsuz etkilenmişti. Günümüzde ise yeşil bina maliyeti geçmişe kıyasla düşüş göstermiştir. Ancak yeşil ve sürdürülebilirlik kavramı artık bilinçli tüketiciler tarafından tercih sebebi olmaya başlamıştır. Sektör genelinde bu bilince ulaşmak için öncelikle yasal zorunlulukların sıkılaştırılması ve çevre ile uyumlu politikalar izlenmesi gerekmektedir. 

    Ayrıca yeşil bina satın alan kişiler için vergi kolaylığı gibi teşviklerin sağlanması halinde mevcut konvansiyonel binaların yeşil binalara dönüşümü daha hızlı bir şekilde gerçekleşecektir. 

    Yeşil binalar söz konusu olduğunda özellikle öne çıkan veya dikkat etmemizi önerdiğiniz bir sektör var mı? Bu sektör hangi alanlarda fark yaratıyor? 

    Yeşil binalarda tasarruf ve verimli kullanım ön planda olduğu için iklimlendirme sektörü en önemli paydaşlardan birisi konumundadır. İklimlendirme sektöründeki gelişmeler enerjinin daha verimli kullanılmasını sağlamaktadır. Çünkü yeşil binalarda öncelikli amaçlardan birisi mevcut enerjinin en verimli şekilde kullanılmasıdır. 

    Ayrıca yenilenebilir enerji sektörü de kuşkusuz yeşil binalar için önem arz etmektedir. Fotovoltaik panel, rüzgar türbini gibi güneş enerjisinin elektrik enerjisine dönüşümünü sağlayan araçlar yeşil binaların performansında oldukça önemli bir rol oynamaktadır. Başta Almanya ve ABD olmak üzere çeşitli ülkelerde enerjisini fotovoltaik panel, rüzgar türbini gibi araçlarla kendi üreten “Zero Energy Building”ler inşa edilmektedir.

    Bunların yanı sıra yeşil bina sektörü, iç mekan hava kalitesi için düşük VOC’lu (uçucu organik bileşen) boya kullanımı, iç mekanda toz oluşumunu en aza indirgeyen halı kullanımı gibi uygulamalarla kimya, tekstil vb. sektörleri de etkilemekte ve çok kapsamlı bir dönüşümü beraberinde getirmektedir.

    Dünyada yeşil binalarla ilgili pek çok ilginç örneğe rastlıyoruz. İncelediğiniz binalar arasında çok ilginç bulduğunuz yeşil ofis, AVM, otel ve konut örneklerini alabilir miyiz?

    Dünyada çok sayıda yeşil bina arasından en ilgi çekicilerden birisi olan Londra’da inşa edilen The Crystal, yeşil binalar için oldukça başarılı bir örnek olarak göze çarpmaktadır. The Crystal, en yüksek dereceler olan, BREEAM Outstanding ve LEED Platinum sertifikalarını alarak bu başarısını sertifikalandırmıştır. 

    The Crystal, fotovoltaik sistemle kendi enerjisini üretmekte olup yağmur suyu ise kullanım için toplanıp arıtılmaktadır.  Tesis konvansiyonel bir binaya kıyasla yüzde 50 daha az enerji tüketmekte ve karşılaştırılabilecek olan diğer ofis binalarına göre yüzde 70 daha az karbondioksit salımı yapmaktadır. Ayrıca The Crystal’da atık su bina dahilinde arıtılmakta olup hiçbir aşamada hiçbir şekilde fosil yakıt kullanılmamaktadır.

    Kaliforniya’daki California Academy of Sciences  şu anda dünyanın en büyük Platinum ödüllü kamu binasıdır. Yapı kapsamında birçok yeşil özellik kullanılmıştır. Örnek olarak yeşil çatı ile çatıda 6 inçlik toprak alt tabaka oluşturulmuştur. Bu tabaka doğal yalıtım yapılmasını sağlamaktadır. Yeşil çatı aracılığıyla yılda 3.6 milyon galon yağmur suyu tutularak kullanımı sağlanmaktadır. Bina genelinde uzanan geniş cam duvarlar sayesinde de binanın iç ofislerinin %90’ının doğal kaynaklardan aydınlatılması sağlanmakta ve enerji ihtiyacı yıllık yaklaşık %10 azalmaktadır.

    Yalıtım yapılırken ise tipik fiberglas benzeri yalıtım malzemesi yerine  geri dönüştürülmüş kot kumaşından yapılmış bir çeşit  kalın pamuk tabakası kullanılmıştır.  Geri dönüştürülmüş kot kumaşı, eğirilmiş fiberglas yalıtımdan daha sıcak tutmakta ve sesi daha iyi absorbe etmektedir. Bunlarla birlikte yıkım malzemelerinin %90’ı geri dönüştürülmüş olup, inşaatta kullanılan çeliğin %95’i geri dönüştürülmüş kaynaklardan ve kerestelerin %50’si sürdürülebilir ürün veren ormanlardan toplanmıştır.

    Ayrıca çeşitli konut projelerinde kışın yapraklarını döken ağaçların kullanımı ile kış aylarında güneş ısısından daha etkin yararlanma, yaz aylarında ise gölgeleme sağlayarak binanın soğutma yükünün azaltılması sağlanması gibi hem çevresel, hem ekonomik, hem de sosyal açıdan yararlı uygulamalar da bulunmaktadır. Genel olarak yeşil bina ile hedeflenen de çevresel, sosyal ve ekonomik yarara katkı sağlayan özelliklere sahip binaların üretilmesidir.